준공공임대사업자 재산세 감면사항, 꼭 고지서 내용 확인하세요~

어느덧 재산세 납부기한이 다가오네요. 준공공임대 사업자 등록을 한 후 임대주택 개수가 2호 이상인 경우 재산세 감면 또는 면제 혜택이 있어서 2016년도에 개수를 맞춰놓았습니다. 그런데 2017년도 재산세 고지서 내용을 보니 떡하니 재산세가 부과되어 있더군요. 한참을 미루다 지난 주 금요일에 구청 세무과에 전화를 해서 확인 후 감면 혜택(?)을 받아 냈습니다. 추가로 고지서 발행되는건 없고, 전산상 처리로 마무리된다고 하네요.

준공공임대주택으로 등록한 물건이 서로 다른 지역에 있어서 그런 건지는 모르겠으나, 재산세가 부과되는 일이 있으니 반드시 고지서 내용을 잘 확인해서 손해보는 일이 없도록 해야겠습니다.

이번 사태(?)를 계기로 준공공임대주택 사업자에 대한 세금 혜택에 대해 알아보겠습니다.

[임대주택에 대한 재산세 및 지역자원시설세 감면]

준공공임대주택을 임대하려는 자가 국내에 임대 목적의 공동주택을 2세대 이상 건축·매입하거나 또는 준주택 중 오피스텔(이하 “오피스텔”이라 함)을 2세대 이상 매입하여 과세 기준일 현재 임대 목적에 직접 사용하는 경우에는 다음에 정하는 바에 따라 2018년 12월 31일까지 지방세를 감면합니다 (『지방세특례제한법』 제 31조의 3제 1항).

 

 

[준공공임대사업자의 양도소득세 특례] 

양도소득세 100%감면 조건은 아래와 같습니다.

1.  2017년 12월 31일까지 민간매입임대주택을 취득하고 취득일로부터 3개월 이내에 준공공임대주택 등으로 등록할 것

2.  준공공임대주택 등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 준공공임대주택 등으로 임대한 후 양도할 것

3.  임대 기간중 다음의 요건을 준수할 것

a. 임대보증금 또는 임대료의 증가율이 5%를 초과하지 않을 것

b. 국민주택규모 이하의 주택 - 1세대 전용면적 85㎡이하의 주택 (수도권 이외의 읍,면 지역은 100㎡이하)

즉, 2세대 이상 건축 또는 매입 후 임대할 경우에 2018년 12월 31일까지 지방세인 재산세와 지역자원시설세를 감면해줍니다. 특히 전용면적 40㎡이하의 초소형 주택에 대해서는 아예 면제를 해주지요. 또한 2017년 말까지 취득 후 10년이상 임대할 경우 양도세를 100% 감면해줍니다. 양도세 100% 감면은 대박이지요?

감면된 재산세가 추징되는 경우가 있으니 조심해야 합니다.

준공공임대주택 사업자 등록이 말소된 경우에는 소멸일부터 소급하여 5년이내 감면받은 재산세를 추징합니다. 소급적용입니다. 

임대의무기간 동안에라도 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도하거나, 임대사업자가 부도·파산과 같은 경제적 사정 등으로 임대사업을 계속할수 없는 경우에는 재산세를 추징하지 않습니다. 나름 합리적이지요.

 

그러나 혜택이 큰 만큼 제약사항도 많으니 득실을 잘 따져봐야 할 것 같습니다. 

▷ 우선 의무임대기간이 8년으로 시장상황(?)에 유연하게 대처할 수 없습니다.

▷ 임대료인상이 연 5%로 제한되어 있는데, 임대차 계약이 2년에 1번이므로 실제로는 2년에 5%만 인상가능합니다. 

▷ 임대소득이 완벽히 노출되므로, 기타 소득이 많은 사람에게는 불리하게 작용할 가능성이 있어보입니다(종소세). 저에게는 해당사항이 없으므로 패스~

▷ 임대사업자 등록에 따른 4대보험 및 임대 규정 위반시 제재가 따릅니다.

제가 투자한 아파트 2채를 나름 살펴본다면,

1. 분당 미금역 15평 ▷ 2016년 등록 당시 전세시세가 상당히 올라온 상태라, 전세금이 추가로 급등할 가능성이 낮다고 판단했습니다. 현재 딱 5%정도 높아졌네요. 대신 시세가 폭발(?)하여 양도세감면 혜택이 크지않을까 싶습니다.

2. 노원 공릉역 21평 ▷ 예상과 다르게 시세도 오르지 않고, 전세가도 정체 내지 하향 추세로 보입니다. 딱히 혜택보는 것도 없는 이 물건이 걱정거리네요 -.-  

▶ [아파트] 노원구 공릉라이프 2단지 (시영2)

최근 아파트 가격이 예상외로 급등해버리는 바람에 나름의 계획이 많이 틀어져버렸네요 -.-

어쨌거나 전세가가 크게 높아질 가능성은 없지만, 시세차익이 클 것으로 예상되는 물건은 준공공임대주택으로 등록할 경우 혜택이 클것 같습니다. 임대료를 조금 덜 받더라도 양도세 절약이 다 커버할 테니 훨씬 이득이겠죠...