부동산을 보유할 때 내야하는 세금

[출처] : 국세청/국세정보/국세청발간책자

2017 국세청 발간책자 필사 2탄입니다.

부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고하고, 부동산 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전을 위하여 2005년부터 일정 금액 이상의 부동산 보유자에 대해서는 재산세(지방세)를 부과한 후 추가로 국세인 종합부동산세가 과세됩니다.

1. 종합부동산세

1) 종합부동산세란?

■ 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 주택 및 토지분 재산세의 납세의무자로서 국내에 소재한 재산세 과세대상인 주택 및 토지의 공시가격을 합산하여 그 공시가격의 합계액이 일정금액을 초과하는 경우에 그 초과분에 대하여 부과되는 세금으로서,

1차로 부동산소재지 관할 시군구에서 과세유형별로 구분하여 재산세를 과세하고,

2차로 일정 공제금액 초과분에 대하여 주소지(법인은 본점소재지) 관할 세무서에서 종합부동산세를 과세합니다.

2) 주택·토지 공시가격의 평가기관 및 평가일

3) 과세대상 및 공제금액

(1) 과세대상

■ 주택(부속토지 포함), 종합합산토지(나대지, 잡종지 등), 별도합산토지(일반건축물의 부속토지 등)로 구분하여 각각의 공시가격을 합산하여 일정 공제금액 초과 시 과세대상이 됩니다.

(2) 공제금액

■ 과세대상 부동산을 유형별로 구분하여 인별로 전국합산한 공시가격이 아래의 공제금액을 초과하는 경우에만 과세됩니다.

4) 과세표준 산정방법

■ 주택은 건물 및 부속토지를 통합하여 평가한 공시가격을 기준으로 인별로 전국합산 후 일정금액을 공제한 금액에 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정합니다.

■ 토지는 국내에 있는 종합합산토지와 별도합산토지의 공시가격(개별공시지가)을 각각 인별로 전국합산한 후 일정금액을 공제하고 공정시장가액비율을 곱하여 과세표준을 산정합니다.

5) 과세표준 합산배제

(1) 합산배제 임대주택

(2) 합산배제 사원용 주택 등

■ 기숙사

· 공장 등의 종업원 공동취사용 주택 (건축법 시행령 별표 1상 기숙사)

■ 사원용 주택

· 종업원에게 무상 또는 저가로 제공하는 국민주택규모 이하 또는 과세기준일 전제 공시가액 3억원 이하인 주택

※ 다만, 친족(개인)이나 과점주주(법인)인 종업원에게 주택을 제공하는 경우 제외

■ 주택건설업자의 미분양주택

· 주택건설업자(주택법의 사업계획승인이나 건축법의 허가를 받은 자) 소유의 미분양 주택으로서 재산세 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 5년이 경과하지 아니한 주택을 말하며 구체적인 적용사례는 아래와 같습니다.

■ 가정 어린이집용 주택(주거 겸용 어린이 놀이방)

· 과세기준일(6월 1일)까지 현재 시장·군수 또는 구청장의 인가 및 관할세무서에서 고유번호를 부여받고 5년 이상 계속하여 가정 어린이집으로 운영하는 주택

※ 과세기준일 현재 영유아 어린이집 및 유치원에 직접 사용하는 부동산에 대하여는 재산세·재산세 도시지역분·지역자원시설세·주민세 재산분을 면제하고 있음 (지방세특례제한법 제19조②)

■ 시공자가 대물변제 받은 미분양주택

· 시공자가 주택건설업자로부터 주택의 공사대금으로 대물변제 받은 미분양주택

■ 연구기관의 연구원용 주택

· 정부출연기관이 해당 연구기관의 연구원에게 제공하는 주택으로서 2008년 12월 31일 현재 보유하고 있는 주택

■ 등록문화재 주택 (1세대 1주택 판정시 주택수 계산에서 제외)

· 문화재보호법 제 53조 제1항에 따른 등록문화재에 해당하는 주택

■ 기업구조조정부동산투자회사 등이 2014년 12월 31일까지 취득한 미분양주택

■ 기업구조조정부동산투자회사 등과 매입약정에 따라 취득한 미분양주택

■ 신탁업자가 202년 12월 31일까지 취득한 미분양주택

■ 노인복지법에 따라 설치한 노인복지주택

■ 향교재산법에 따른 향교 또는 향교재단이 소유한 주택의 부속투지

(3) 주택신축용 토지

■ 주택법에 의한 주택건설사업자의 주택신축용 토지 중 취득일로부터 5년 이내에 사업계획 승인을 받을 종합합산토지

(4) 합산배제 신고절차

■ 먼저, 임대사업자등록 및 사업자등록을 하여야 합니다.

· 건설·매입·미임대건설·리츠펀드매입·미분양매입 임대주택

과세기준일(매년 6월 1일)까지 임대사업자등록(시·군·구에 신청)과 사업등록(세무서에 신청)을 하여야 합니다.

· 기존임대주택

2005년 1월 5일 이전에 이미 임대사업자등록이 되어 있는 사업자만 해당되며 과세기준일(매년 6월 1일)까지 사업자등록을 하여야 합니다.

· 다가구임대주택

임대주택법의 등록기준 호수에 미달하여 임대사업자등록이 되지 아니하는 사업자는 과세기준일(매년 6월 1일)까지 사업자등록을 하여야 합니다.

※ 2012년 부터는 6월 1일 현재 임대를 개시한 자가 합산배제 신고기한인 9월 30일까지 임대사업자등록(시·군·구에 신청) 및 사업자등록(세무서에 신청)을 하는 경우 6월 1일 현재 임대사업자등록 및 사업자등록을 한 것으로 봅니다.

■ 가정 어린이집용 주택은 과세기준일(매년 6월 1일)까지 보육시설 설치 인가(시청·군청·구청) 및 고유번호 신청(세무서)을 하여야 합니다.

■ 합산배제 대상인 임대주택 등을 보유한 납세의무자는 해당연도 9월 16일부터 9월 30일까지 해당 주택의 보유현황을 관할세무서장에게 신고하여야 합니다(향교 소유 주택부속토지는 신고제외).

6) 종합부동산세 계산

6) 세부담 상한액

■ 각 과세대상 유형별로 해다연도에 부과된 재산세액과 부담 상한액 적용 전 종합부동산세 상당액의 합계액이 전년도와 비교하여 150%를 초과하는 경우 그 초과액은 종합부동산세액에서 공제하여 계산합니다.

8) 1세대 1주택자 세액공제

■ 1세대 1주택 고령자·장기보유자에 대한 세액공제 (→중복적용 가능)

· 고령자 세액공제 : 60세 이상 10%, 65세 이상 20%, 70세 이상 30%

· 장기보유자 세액공제 : 5년 이상 20%, 10년 이상 40%

9) 종합부동산세 고지·납부

■ 매년 6월 1일(과세기준일) 현재 소유 부동산을 기준으로 종합부동산세 과세대상 여부를 판정합니다.

■ 관할세무서장이 납부할 세액을 결정·고지하며, 납세의무자는 납부기간(12.1.~12.15.)에 직접 금융기관에 납부하거나 가상계좌, 인터넷뱅킹, 홈택스(www.hometax.go.kr)접속을 통해 전자·신용카드 납부도 가능합니다.

납세자가 신고를 원할 경우에는 고지와 관계없이 납부기간(12.1.~12.15.)까지 신고·납부할 수 있으며, 이 겨우 당초 고지된 세액은 취소됩니다.

10) 종합부동산세 분할납부

■ 납부할 세액이 500만원을 초과하는 경우 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월 이내에 나누어 낼 수 있습니다.

■ 분할납부할 수 있는 세액

· 납부할 세액이 500만원 초과 1천만원 이하일 경우 : 500만원을 초과하는 금액

· 납부할 세액이 1천만원 ㅊ과하는 경우 : 납부할 세액의 1/2 이하의 금액

11) 농어촌특별세

■ 종합부동산세가 과세되는 경우에는 종합부동산세로 납부할 세액의 20%의 농어촌특별세도 함께 납부하여야 합니다.