[아파트이야기] 분당의 중심 서현역 시범삼성한신아파트

분당 시범단지는 90년대 분당신도시 조성시 가장 먼저 형성된 아파트 단지입니다.

개인적으로 분당하면 떠오르는 이미지는 탄천과 중앙공원(+율동공원)입니다.

분당중앙공원을 중심으로 위쪽은 시범단지, 아래쪽으로는 양지마을, 파크타운이 거의 완전한 대칭형으로 설계되어 있습니다. 수내역은 롯데백화점을 지하철 출입구로 사용하며, 서현역은 AK플라자를 출입구로 사용하는 것도 단지배치의 공통적인 특징입니다. 분당구청은 서현역과 수내역 중간에 위치해 있습니다. 아래 그림에서도 확인하실 수 있듯이 서현역세권의 면적이 수내역세권보다 훨씬 크게 형성되어 있습니다. 탄천으로 인해 더 뻗어 나갈 곳이 없는데, 서현역세권의 면적 자체가 더 넓어서 아마도 중심상업지역으로 설정했는지도 모르겠습니다. 분당의 타 아파트 단지와는 달리, 시범단지는 마을 이름이 딱히 없습니다. 그냥 시범단지로 불리네요.

시범 1단지는 한신·삼성아파트로 두 회사가 공동으로 건설했으며 서현초등학교를 품은 이른바 초품아입니다. 1991년 9월에 입주가 시작되었으므로 이제 26년차가 되었네요.

시범 2단지는 한양아파트이며 고교 비평준화 시절 엄청 유명했던 명문고인 서현고등학교가 단지 내에 위치해 있습니다. 서현고등학교는 평준화 이후에도 꾸준한 성적을 내고있어 분당권에서는 현재도 인기가 높은 고등학교 중의 하나입니다.

시범 3단지는 우성아파트로 서현중학교를 품고 있습니다. 수내, 내정중학교에 비해 많이 입에 오르내리지는 않지만, 꾸준히 선호되는 중학교입니다. 분당 아파트 중에서는 흔치 않게 지하주차장이 엘리베이터로 연결되어 있다합니다.

시범 2단지는 우성아파트로 서현중학교를 품고 있습니다. 수내, 내정중학교에 비해 많이 입에 오르내리지는 않지만, 꾸준히 선호되는 중학교입니다. 분당 아파트 중에서는 흔치 않게 지하주차장이 엘리베이터로 연결되어 있다합니다.

시범 3단지는 한양아파트이며 고교 비평준화 시절 엄청 유명했던 명문고인 서현고등학교가 단지 내에 위치해 있습니다. 서현고등학교는 평준화 이후에도 꾸준한 성적을 내고있어 분당권에서는 현재도 인기가 높은 고등학교 중의 하나입니다.

시범 4단지는 현대아파트로 분당초등학교를 품고있습니다.

이번 포스팅에서는 분당 서현역세권인 시범1단지 삼성·한신아파트에 대해 살펴보겠습니다.

삼성·한신아파트와 옆 단지인 한양아파트는 서현역을 기준으로 좌,우(상,하)로 배치되어 있습니다. 두 단지의 중앙으로는 단지내 상가로는 꽤 큰 규모로 형성되어 있어서 간단한 쇼핑은 단지내에서 자체적으로 해결가능합니다.

125동과 126동 사이 모퉁이에 아파트 이름이 돌에 새겨져있습니다. 시범1단지~

단지내 상가는 크게 서현어린이공원을 기준으로 2개 권역으로 구분되어 있습니다.

아래 사진은 AK플라자와 인접한 상가의 일부분입니다. 이곳 상가엔 주민센터와 우체국, 지구대 등 관공서와 GS슈퍼마켓 등이 모여있습니다. 서현파크프라자 내에는 가끔 이용하는 예술이라는 꽤 유명한 막걸리집도 있지요^^.

아래는 단지 뒤쪽(우성 아파트 방향)에 위치한 상가 건물입니다. 여기엔 제가 애용하는 빵집 망캄이 있습니다. 쫀득쫀득한 모카빵이 맛난 곳입니다.

시범한신·삼성아파트는 1991.9월에 입주를 시작해서 분당에서는 가장 나이가 많은 형님 아파트입니다. 

총 33개동 1800여세대(1781)로 구성되어 있으며, 평형대는 22평, 32평, 49평, 63평, 70평입니다. 32평 세대가 전체의 약 1/2를 차지하고 있습니다. 210세대인 22평형은 5층 아파트로 엘레베이터가 없는 특이한 구조입니다. 왜 이런식으로 단지 배치를 했는지는 의문입니다.

아파트 층수는 5층, 9층, 15층, 23층, 28층 등 평형에 따라 다양하게 분포되어 있습니다. 다른 지역도 비슷하겠지만 최근 분당아파트는 소형아파트의 시세가 최고가를 달리고 있습니다. 시범한신·삼성아파트도 추세를 거스르지는 못해서 평단가 기준으로는 22평의 평단가가 가장 높다고 할 수 있습니다.

아래는 상가쪽에서 바라본 서현 초등학교 모습입니다. 반대편에서 찍었으면 더 좋았을것 같네요^^;;

상가 거리에서 서현역 방향으로 찍어본 사진입니다. 저 멀리(?) AK플라자가 보이네요. 판교 현대백화점 개점이후 다소 위축되었겠지만, 여전히 서현역세권은 분당의 중심입니다.

아파트 단지는 최근에 외부 도색을 다시해서 겉모습은 깨끗한 편입니다. 엘리베이터도 매수 당시(2014년 1월) 교체되어 있었습니다.

단지내 소공원인 서현어린이 공원입니다. 소공원 건너편으로는 128동과 129동이 보이네요~

주차장 사진입니다. 토요일 저녁에 찍은 사진이었는데 지하주차장은 여유로와 보였습니다. 대신 지상에 주차된 차량이 많아서 복잡한것처럼 보입니다.

시범삼성·한신아파트 32평을 2014년 1월에 매수했습니다.

이전 아파트까지는 순수한 실거주 목적으로 매수했지만, 이 아파트를 기준으로 실거주보다 투자목적으로 아파트를 매수하기 시작하는 계기가 되었습니다. 물론 이 아파트는 향후 실거주 목적입니다만, 아직 자금 여력이 안돼서 이사는 못가고 있습니다.

2013년은 나름 특별한 해였는데, 아들래미가 커가면서 평수를 조금 늘려 현 거주중인 아파트로 이사를 결정했지만, 매수 후부터 이래저래 공부를 하다보니 학군이 중요하다는 소리를 지속적으로 듣게되었습니다.

그래서 고민을 거듭하면서 학군이 좋은 지역으로 이사갈 계획을 세우게 됩니다. 최종 후보로는 이매역세권과 서현역세권 아파트로 좁혀졌습니다. 학군하면 수내라는데, 아이러니하게도 수내는 처음부터 고려하지 않았습니다. 

서현역세권은 시범단지 대단지의 단지구성, 서현초, 서현중, 서현고로 이어지는 우수한 학군, 중앙공원, 주변편의시설(상권), 교통 편 등에서 높은 점수를 부여했고, 

이매역세권은 이매초, 이매중학군, 경강선 개통 및 GTX 역사 후보 지역으로 파격적으로 개선될 교통환경, 분당수서간 고속도로 공원화 계획으로 인한 주변환경 등으로 큰 관심이 있었던 지역이었습니다.

이매역세권 아파트를 매수해서 시범단지 아파트 가격으로 매도할 수 있을 것 같았는데, 왠지 미흡한 상권이 애매했습니다. 이매역은 분당선 개통 후 추가로 만들어진 역인데, 역 자체가 상권을 형성하기는 힘든 구조입니다.

2013년 말만 하더라도 이매역세권의 시세가 현재처럼 높지는 않았습니다. 시범단지보다 많이 저렴했었죠.  

그러나 GTX, 경강선, 분당수서고속화도로 공원화 등의 사업이 가시화되면서 이매역세권 뿐만 아니라 처음부터 고려 대상도 아니어던 아름마을 쪽 시세마저 폭발적인 상승을 이루어서 쬐끔 후회가 되기는 합니다 ㅋ. 사실 경강선은 큰 의미를 두지 않았습니다. 속 쓰리네요^^;;

시범삼성한신 아파트 매수이유 & 장점

"나는 그러지 않을것이다"라고 생각했지만, 아들래미가 커감에 따라 중학교 학군이 걱정이 되었습니다-.- 공교육이 정상화 되어야 할텐데 이게 뭐하는 짓인지...

분당에서 학군 수요로는 수내중, 내정중이 있는 수내동 아파트를 가장 선호합니다만, 서현중도 분당내에서 상위권이라 크게 차이나지는 않는다 생각했으며,

저 같은 경우 학군외에 시범단지의 상징성(아주 멀~리는 재건축?), 분당 유일의 중심상업지역으로 인한 편리한 생활환경 등으로 인해 시범단지로 결정을 했습니다.

실거래가와는 차이가 있을 수 있지만, 희한하게 갭은 갈수록 작아지는 것 같네요. 제가 투자한 타 아파트의 경우 작년말부터 갭이 살짝 커졌는데... 학군 수요로 인해 전세수요가 없지는 않지만, 높은 전세가가 살짝 무섭기는 합니다. 

서현역 초역세권 아파트이며 서현초등학교를 품은 초품아이다. 

시범삼성한신 아파트 주변편의시설

쇼핑 ▶ AK플라자, 롯데마트, 단지내상가, 서현역 상업지구

의료 ▶ 자생한방병원, 분당제생병원 - 제생병원은 예전 메르스 사태에서의 선제적 대응도 훌륭하고, 말 많고 탈 많은 차병원보다는 선호하는 중형병원입니다.

공원 ▶ 중앙공원-매년 여름 파크콘서트가 열리지요.

교육 ▶ 서현초, 서현중, 서현고 학군이며, 2018년 상반기 중에 서현도서관 개관예정입니다.

시범단지이니만큼 각종 관공서, 금융회사, 상업시설, 교육시설 등이 모여있으며, 분당에서 누릴 수 있는 모든 것을 갖춘 단지가 시범단지입니다.

시범삼성한신 아파트 단점

▶ 10평대의 초소형 평형은 없지만 22평~70평대까지 다양한 평수가 혼합되어 있어 차후 재건축 이슈가 있더라도 의견통일이 쉽지 않을 가능성이 커 보입니다.

▶ 용적률 204%로 향후 재건축 등의 도심재생사업 진행 시 사업성도 크지는 않을 것 같습니다.

▶ 2015년 쯤에 율동공원가는 길에 뉴스테이 건설 얘기가 있었습니다. 취소되었다는 얘기도 있는데, 확정되기 전까지는 잠재적 불안요소로 보입니다.

▶ 이매역, 정자역세권에 비해 부족한 지하철 교통

▶ 자동차 이용시 서현역 방향으로 바로 나갈 수 없습니다. AK플라자와 아파트가 육교로 이어져 있기 때문입니다. 이거 은근히 불편하네요...

판교 백현마을 아파트의 경우 32평 기준 시세가 9억 정도인데 반해, 서현 시범삼성·한신아파트를 비롯한 분당 주요 역세권 아파트가 로얄동, 로얄층 기준으로 7억 선입니다. 판교시세가 상승하지 않는다면 현시점에서 분당만의 독자적인 추가 상승은 어렵다고 판단됩니다.

시범삼성한신 아파트 투자성과

매수가	5억 중후반
취득세포함 등기비용	800만원 초반
중개수수료(매매+전세)	1,900,000
수리비용(인터폰, 도배 1면)	350,000
전세 2차계약 (2015.11)	(?) 600,000
매수 시 추가대출	40,000,000

2015년 11월에 2번째 전세계약을 했는데, 중개수수료가 얼마인지 흔적을 찾기가 어렵네요. 

청솔주공9단지 19평을 헐값에 매매한 관계로 거주중인 집을 담보로 추가대출을 받을 수 밖에 없었습니다^^;;

※ 아파트 매수가격을 표시하는게  조심스럽긴하지만, 대부분의 부동산 관련서적에서도 실전사례에 매수/매도가격이 포함되어 있기에, 저 또한 후일 복기를 위해서라도 포함했습니다...

여전히 의문스러운 점

옆 단지인 시범 한양아파트가 복도식이라고는 하지만, 삼성·한신아파트와의 시세 차이가 큽니다. 실거래 최고가 기준으로 1억 이상 차이가 나네요. 용적률 차이도 없고, 지하철 접근성도 거의 동일합니다. 다만 버스 이용하기가 아주 쬐끔 불편한 정도인데... 초등학교 거리 차이일까요? 아니면 훨씬 복잡한 평형 구성때문일까요? 

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