조던님 나눔강의 후기입니다.

11월26일 조던 김장섭님의 강의를 듣을 수 있는 기회가 있었습니다. 조던님은 다음 카페도 운영하시기에 궁금한 점이 있다면 관련글을 검색해보시면 될듯합니다. 경제란것이 예측못한 국내외 돌발변수가 넘 많아서 조던님을 포함한 전문가들의 강의 내용이 100% 맞지는 않을것입니다. 

그러나 일반인들과 다른점이 있다면 자기만의 투자철학이 확고하다는 것이 아닐까 합니다. 뿌리가 깊으니 주위에 휘둘리지 않고 남들이 두려워하는 위기를 기회로 삼을수도 있는것이라 생각되네요.
이해하기 조금 어려운 내용도 있어서 제대로 요약이 될지는 모르겠지만, 강의 내용 요약해보겠습니다. 3시간 예정의 강의 였는데 실제로는 조금 더 진행되었습니다. 주중 강의는 시간조절 실패가 4시간 30분동안 진행되었다고 하더군요.

열정적으로 강의해 주셨으며 노후를 어떻게 준비할 것인가라는 화두로 강의가 시작되었습니다. 아, 제가 숫자를 정확히는 기억을 못합니다. 숫자들은 그냥 상대적인 개념으로만 생각해주세요. 잘 기억해 낸 수치도 있고, 아닌 것도 많을 겁니다.

대한민국에서 은퇴 후 노후 평균 생활비가 월 200정도 되면 그냥저냥 살만한 수준이고 300은 되어야 그나마 약간의 문화생활도 누리면서 살 수 있다고 합니다. 통계자료에 나와있네요. 그래서 최저임금이 150정도로 나오는 것 같습니다. 성인남성 기준으로 군필 후 27~28세에 정말 어렵게 취업에 성공한다해도, 약 20년 대기업 생활을 하면 극히 일부는 40중 후반에 부장 진급에 성공하고 나머지는 명퇴를 기다리는 것이 우리의 슬픈 현실입니다. 40후반에서 50초에 퇴직을 하면 퇴직금이랑 모아놓은 자금으로 치킨집 사장이되는 것이 일반적인 코스라는데 절대 네버 자영업은 하지말라고 하시네요. 결코 쉬운일이 아니라며, 차라리 돈을 내서라도 직접 종업원으로 몇달간 일을 해보라 하십니다. 몇백 사라질 수는 있지만 그게 창업에 들어간 퇴직금이랑 전재산을 지키는 길이라고. 맞는 말같죠? 제가 사는 곳도 나름 전국 100대 상권에 들어가는 지역인데, 정말 간판이 많이 바뀝니다. 간판집 사장님만 돈버는 것 같더라는... 
100세 시대니만큼 25세~50세까지는 노동으로 일을하고, 그동안 모아놓은 자금으로 50~100세까지 살아야하니 일할 수있는 기간 25년 동안에 50년을 살기위해서는 평균 월400을 저축해야 노년을 그냥 저냥 월 200으로 살아갈 수있다(투자 수익은 고려하지 않았습니다). 최근 구글의 california life company에서는 2030년까지 170세까지 살수 있는 방법도 연구하고 있다하니 어찌보면 끔찍합니다.

그래서 노후 준비는 어떻게 해야 하는가? 

1. 오로지 저축으로 월 400씩 모은다.

2. 은퇴 후 동남아 물가 저렴한 곳에 가서 1년에 반 이상을 보낼각오를 한다. 자료를 보여주셨는데, 비행기값도 워낙 저렴한 것이 많고, 물가가 1/5~1/10정도라 호텔/식사/관광을 하더라도 대한민국에서 지낸는 것보다는 저렴하다. 기후도 따뜻해서 노년 보내기는 좋다. 단 망할경우에만 고려^^. 괜히 노동일 구하지 말고 따뜻한 곳에서... 이부분은 굉장히 위트있고 재밌게 강의해주셨는데 제가 그 느낌을 전달을 못하겠네요.

3. 50대에 월 400이 나오는 시스템을 완성한다. 이는 임대수입/배당/연금/채권투자 등을 통해서입니다. 즉, 토지와 자본이 일하는 구조(파이프라인^^)를 완성해놔야 한다입니다. 당연히 우리는 3번을 목표로 삼아야겠지요? 
토요일 강의는 주로 부동산에 관한 내용이었습니다. 조던님은 최근에 주식쪽을 더 강조하시긴 합니다만.

 

 

다시 부동산 주제로 돌아와서, 최악의 경우 일본식 장기불황이 오더라도 살아남을 수 있는 곳으로만 투자를 해야된다고 강조하십니다. 이부분은 조던님 칼럼을 보면 잘 나와있는데요.

문제는 앞으로 대한민국 부동산이 어떻게 될것인가입니다. 많은사람들이 잘 못느끼지만 어쨌든 대한민국은 이미 선진국(소득만 볼때-.-)으로 진입한 국가라는 것입니다. 그래서 제조업으로 GDP를 끌어올리는데에 한계가 있을 수 밖에 없다. 왜냐하면 임금수준이 높아지면 제조라인을 해외 저임금 국가로 옮길수 밖에 없기 때문에. 그래서 대기업들이 국내외 생산기지를 통해서 수출은 잘해왔기 때문에 현금 즉, 사내유보금은 계속 쌓이고 있다. 사실 노동생산성이 좋지 못한건 맞는 말인것 같습니다. 어쨌거나 미국의 제조업이 일본으로, 일본에서 한국으로, 지금 현재진행형이지만 한국에서 중국, 중국이후는 인도네시아나 베트남 같은 곳으로 옮겨갈 수 밖에 없다. 실제 개발도상국에 공장을 세울 경우 저임금에다 세제지원까지 탁월하니 기업 입장에선 굳이 국내생산을 고집할 필요가 없습니다. 선진국 사회는 결국 금융을 포함한 서비스산업을 발전시킬 수 밖에 없다. 트럼프 이후 환율이 출렁거리고 있는데, 금리보단 환율이 굉장히 중요한 변수이며, 환율만 어느정도 안정된다면 제2의 IMF는 없을것이다. 근데 이건 어떻게 흘러갈지 알수 없죠... 그래서 환율이 적정수준에서 안정만 된다면 국내 금리는 저금리 상황(선진국이 될수록 경제 성장률도 낮고)으로 갈 수밖에 없다. 가계<->은행<-기업이 이자율로 돈 거래를 하는데, 제조업 라인이 외국으로 이전되면 기업이 은행에서 돈 빌릴 일이 없는데, 그나마 해외공장으로부터 돈이 들어오기때문에 대한민국이 유지(?)

일본의 부동산
일본의 신도시 건설은 1960년대 베이비부머세대가 주택이 필요한 시점에 시작되었습니다. 도쿄는 대한민국 서울, 수도권 규제보다 개발규제가 심했기 때문에(수도권에 공장은 물론 학교까지 지을수 없었음. 재개발 재건축도 규제)신도시 개발이 필요했습니다. 우리나라는 약 30년 이후인 1990년대 개발시작했습니다. 일본 신도시는 가장 가까운 다마신도시가 도쿄 도심에서 30km외곽에 건설되었고, 치바(50km), 나리타(80km)가 건설되었습니다. 개발 컨셉은 쾌적성이어서 저밀도 베드타운으로 건설되었습니다. 젊은층들을 끌어들이기위해 이주세대들에게 많은 세제 혜택을 지원했으며, 도로나 철도를 건설합니다. 세제혜택같은 건 유류세 지원 등이었다고 한것 같은데, 잘 기억이 안나네요. 그러다가 고이즈미 집권시대인 2002년에 도쿄 규제를 해지하게 됩니다. 도쿄를 세계적인 도시(금융허브로 만들어서 홍콩 싱가폴 능가)로 만들겠다고 발표하고, 도쿄내 16개 역세권을 컴팩트시티 개념으로 개발을 진행합니다. 컴팩트시티란 초대형 주상복합에 코엑스몰 같은게 혼합된 미니신도시 개념이라 합니다. 이렇게 도심개발을 하게되니 베드타운인 신도시 거주자들이 도코도심으로 회귀하는 현상이 발생해서 신도시들이 망하게 됩니다. 명견만리 동영상도 일부 시청을 했는데요. 다마신도시내에 청년층이 멸종했으며, 심지어 아파트 한 동에 5가구만 실거주하는 영상도 봤습니다. 노인들 고독사 문제도 대두되는데, 집권당의 정권 재창출을 위한 전략으로 헬스케어센터 (? 정확한 명칭은 기억이 안나네요)만들어서 홀로 지내다 고독사하지 말고 의료서비스까지 지원해줄테니 헬스케어센터에 와서 지내시오~라고 광고를 해서 노인층까지 흡수하게 되니 신도시의 도시공동화 현상이 더욱 더 가속화되었다 합니다. 
결정적으로 일자리가 없는 베드타운이어서 일본의 신도시가 망한것 같은데, 우리나라 신도시와는 좀 다르지 않나 생각됩니다만...
전세계적으로 노령화가 진행된 선진국 들 중 부동산이 폭망한 나라는 일본밖에 없는데, 그럼 우리나라 부동산은 어떻게 될것인가?
시나리오는 몇개되지만 최악의 경우 일본식 장기불황이 오더라도 살아남을 수 있는 곳은 서울 2호선 라인과 강남권이며, 적어도 시청과 강남 반경 20km이내여야 한다. 그 근거로는 우리나라 100대기업의 본사 30개 정도가 시청,광화문 일대에 포진되어 있으며 강남,서초에 20개 남짓 몰려있기 때문에 직주근접 차원에서 2호선 라인은 불황기에도 안정적일 수 밖에 없다. 그리고 2호선은 주요 업무지구도 통과하지만 서울 주요 상권도 모두 통과하기 때문에 업무/유흥의 모든것이 해결되는 라인이다.

중국인들의 해외부동산 투자
중국 실세들의 정경유착 부패수준이 우리나라보다 훨씬 심각해서 부동산 시장 큰손이 많다. 전세계적으로 부동산 실명제(?)를 실시하는 나라는 많지않은데 우리나라가 그중 한 나라입니다. 금융자산은 계좌추적으로 드러날 수 있지만 부동산은 실명제가 안될 경우 추적자체가 안돼서 중국인들의 부동산 사랑이 남다르다. 영국,호주,미국,캐나다,프랑스등에 중국인들을 비롯한 외국인부동산 투자 집중되고 있으며, 이 나라들은 공통적으로 중국 공산당과 맞장 뜰 수준이 되는 나라들이다. 우리와 경제적으로 비슷한 수준인 대만의 주요 부동산 시장도 강남보다 평단가가 높다. 홍콩,싱가폴,런던,맨하탄 등 평단가 1억 이상인곳 수두룩한데, 우리나라는? 중국 의존도가 높아서 중국인들의 부동산 투자매력도가 상대적으로 떨어진다 합니다. 즉, 중국 공산당에서 협조(?) 요청을 할 경우 미국이나 영국과 달리 정보를 공개할 가능성이 매우매우 높기 때문에 중국인들이 크게 매력은 못 느낄것이다라고 생각하시네요. 그럼에도 만약에 투자가 이루어진다면 경제 중심지에만 집중할 것이라 합니다.. 홍콩,런던,맨하탄도 중심지만 오르지 주변지역은 별 재미없었다 하네요.
결국 대한민국 부동산은 2호선과 강남! 중국애들이 맘만 먹으면 강남도 평당 1억 금방이라고. 그래서 같은 갭이면 무조건 강남권 빌라를 사놓는게 낫다? (이부분에서 제가 살짝 카톡 방해를 받는 바람에 정확히 이해를 못했습니다.)

만약에 통일이 된다면?

사실 이게 앞으로도 대한민국 부동산 시장이 건승할 수 있는 가장 좋은 대안입니다. 통일이 된다면 그때는 무조건 수도권 갭투자를 해야합니다. 통일이 되면 현재 개성공단 임금수준으로는 북한 민심을 잡기 힘들기 때문에(지금처럼 몇십만원 임금이라면 남한과의 격차가 너무 크죠) 최소한 최저임금은 보장해줘야 하는데, 그럴경우 북한의 산업기반은 붕괴 -> 북한 부동산 폭락 (땅은 사두라고 ㅋ) -> 북한 주민이 일자리 찾아서 대거 서울,수도권 남하 -> 수도권 전월세 난리~

그외 IMF이후부터 현재까지 부동산 투자 트렌드에 대해 간략히 설명해주셨습니다(경매,분양권,재건축,재개발 등). 

결론적으로 투자금이 비슷하게 들어간다면 꼭 서울, 2호선 라인으로 투자하라 하십니다. 서울에서도 갭이 똑같이 3천이 들어간다면 반드시 2호선, 강남으로 하시라고... 오피스텔이나 빌라.

그외 새로운 부동산 트렌드(쉐어하우스)

일본의 사토리세대가 있다는데, 그들이 일종의 오피스텔 방 하나에 2~3며이 보증금 없이 월세로 많이 살고 있다합니다. 쉐어하우스는 고시원과 경쟁하는 관계인데, 쾌적성 면에서는 월등하고 월세도 비슷한 수준이라 하네요. 실제 대한민국에서도 이런 류의 사업이 진행되고 있다 합니다. TV드라마 혼술남녀(?)에 나오는 주거형태도 쉐어하우스라 하시더군요. 다시 처음의 여담으로 돌아가서, 2호선 역세권의 오피스텔 좀 큰걸 전세끼고 사두고, 나중에 쉐어하우스로 개조하면, 방 1개당 3명X50만원이면 방 3개일 경우 450의 수익이 ㅋ  이런 걸 대행해주는 임대대행 업체도 있다하시더군요. 요게 좀 가능성이 높은게 우리나라도 요즘 3포세대 7포세대 말이 많이 나오는데, 직주근접 차원에서 2호선라인데 거주할 수 밖에 없고 대학 졸업후 목돈이 없기 때문에 쉐어하우스가 사회초년생 주거의 대안이 될 가능성이 크다 합니다. 

뉴스테이

조금은 충격적으로 이해했는데, 기업이 임대를 시작하면 편의시설(예를 들어 지하 공간이나 상가시설에 카페테리아를 운영하거나 종일반 육아시설을 운영하며, 임대료는 주변과 비슷하게 유지)을 저렴한 단가로 공급가능하기 때문에 개인 임대업자들은 경쟁이 안될것이다. 주로 수도권 외곽에 많은데, 서울 도심권엔 공급이 없다하네요.

결론

부동산은 2호선 라인 및 강남권으로만 투자하자.

대한민국 부동산은 현재까지 내부적인 요인으로 하락한 경우는 없었습니다. 1997년 IMF 및 2008년 세계경제위기 등 외부 요인으로 인해 하락을 경험했습니다. 이 시기에 하락을 딛고 재상승한 동기가 보통은 수급으로 설명하지만, 실제로는 그 시기에 집이 필요한 세대가 존재했기 때문이라 하시네요. 베이비붐 세대에서 에코세대(1980년대 출생) 세대가 집을 구해야 하는 시기였기 때문에 쉽게 극복이 가능했다고. 그러나 이후 저출산으로 수요가 급감하기 때문에 장기침체가 오더라도 살아남을 수 있는 곳으로 투자해야 한다. 1기 신도시의 경우 내리지는 않을것이나 오를것 같지도 않다고 하시네요 ㅠㅠ. 판교 테크노벨리와 분당 학군때문에 분당에 집중한 저로서는 살짝 당황이...

최대한 정리하려 했으나 잘 안되네요. 일부 내용이 이해부족으로 조던님의 강의 내용과 안맞을 수도 있습니다. 자세한 내용은 조던님 카페 글을 보시기 바랍니다.