[도서] 노후를 위해 집을 이용하라 by 백원기

<<노후를 위해 집을 이용하라>>

2009년 출간된 백원기님의 소액 부동산 투자지침서인 <<노후를 위해 집을 저축하라>>의 후속편입니다. 다 지난 일이지만 2009년에 이런 투자서를 읽어보았더라면 지금쯤 어땠을까라는 부질없는 생각이 드네요. 이 책의 중심은 핵가족화로 소형주택의 인기가 올라갔다인 것 같습니다. 이 책은 전체 6개 PART로 구성되어 있으며, 왜 투자를 해야 하는가?, 어디에 투자를 해야 하는가?, 어떻게 투자해야 하는가?, 어떤 투자가가 되어야 하는가? 등 에 대한 답을 주고 있습니다. 특히 투자가의 삶에 대한 이야기는 가슴 깊이 새겨야 할 내용인 것 같습니다.

책 내용에 대한 정리 후에 파란색으로 개인적인 느낌 or 생각을 곁들여봤습니다.

Intro.

현재 사람들이 전세를 선호하고 전세가가 높아진 이유는 월세보다 은행의 전세자금 대출이자가 훨씬 싸기 때문이다. 저금리로 인해 월세와 현금흐름이 가능한 부동산의 가치는 앞으로도 더욱 높아질 수밖에 없다. 많은 주택을 소유하기보다는 몇 채의 주택을 소유함으로써 대출 부담을 줄이고, 전세 주택도 가급적 반전세나 월세 방식으로 전환하라.

PART 1. 투자 필수 사회

때를 기다리면 기회가 온다. 은행은 자산의 가격이 비쌀 때는 저렴한 이자로 돈을 빌려주면서도, 자산 가격이 쌀 때에는 돈을 빌려주지 않는다. 우리는 투자할 만한 때를 기다리면서 현금을 갖고 있어야 한다.

월급의 일부를 안전 자산에 반복적으로 투자하지 않으면, 월급을 받아도 국가에 세금을 내며 기업에 상품값만 지불하는 쳇바퀴를 벗어나지 못한다.

100세 시대, 30세까지는 돈을 벌기 위해 공부하는 기간, 31~50세까지는 돈을 버는 기간, 51세~80세까지는 은퇴후 노후 기간으로 수입없이 30~40년을 살아야 하는게 현실이다.

자녀 교육에 올인하지 말고 투자와 저축을 병행해야 한다.

소형 부동산을 전세끼고 매입하는 식으로 부동산에 투자한다면, 연 평균 10%의 가격 상승과 전세 상승분을 얻을 수 있다.

은퇴하기 전까지 매년 저축한 돈을 월세나 현금흐름을 취할 수 있는 자산으로 반복적으로 바꿔야한다. 이 기간동안 비 근로소득이 근로소득을 앞지르도록 만들어야 한다.

약 10여년 간 소형 아파트 가격이 지속적으로 올랐으며, 예전과 반대로 10평대 소형아파트의 평당 가격이 이미 중대형을 앞지르고 있습니다. 인구 구조상 선호 지역의 소형부동산이 물가 상승률 정도의 가치 상승은 가능하겠지만, 연 평균 10% 상승은 버거워보입니다. 평당 가격에서 어느정도 균형을 이루는 지점이 분명히 있을것 같은데... 그게 어디까지인지 모르겠네요. 

PART 2. 노후를 위한 최고의 투자처

복리의 법칙. 숫자 72를 수익률로 나누면 원금이 2배가 되는 해가 나온다는 법칙으로, 예를 들면 연 8%의 수익률을 거두면 9년마다 재산이 2배가 된다(72/8=9). 물가는 복리로 오르기 때문에 반드시 물가상승률을 능가하는 수익을 올려야만 한다. 노후를 위한 가장 안정적인 투자처는 임대수익을 얻을 수 있는 부동산이다. 

인구감소와 부동산의 위기? 서울과 경기지역의 인구는 줄지 않을 것이다. 

통일이 되든 되지 않든 남북 간 왕래가 자유로워지는 순간, 북한 사람들이 일자리를 찾아 서울과 경기지역으로 들어올 것이다. 

대부분의 사람들은 대도시로 모이기 때문에, 결국 중요한 것은 인구의 감소가 아니라 사람들이 어디에서 살것인가이다.

사람들이 거주할 집을 결정하는 요소 중 가장 중요한 것은 직장이다. 살고있는 동네가 금융가나 IT밸리가 된다면 특 A급 지역이 된다.

성공적인 투자가가 되는 4단계

1단계 : 열심히 일하며 연구해서 자기 분야에서 전문가가된다.

2단계 : 아끼고 저축한다.

3단계 : 좋은 수익을 가져오는 안전한 투자처에 투자한다.

4단계 : 위 과정을 지속적으로 반복한다.

빈부격차는 투자지식의 격차

자본주의 사회에 살면서 재테크를 모르는 것이 자랑인가요?

자본주의 사회에 살면서 투자를 모르는 것이 현명한 건가요?

만약 한 달 동안 일해서 번 돈을 한 달 동안 모두 써버린다면,

만약 한 달 동안 투자에 대한 공부에 1시간도 할애하지 않는다면,

만약 한 달 동안 책 1권도 읽지 않는다면,

만약 한 달 동안 경제신문을 한 번도 읽지 않는다면,

농경 사회나 사회주의 국가의 국민들처럼 사는 것입니다.

그러나 우리는 현재 자본주의 사회에서 살고 있습니다.

자본주의 사히는 몸으로 일해서 돈을 버는 것이 아니라, 머리로 돈을 벌어야 한다. 빈부의 격차는 투자자식의 격차다.

한 나라의 정치, 경제가 무관하지는 않겠지만, 정치행위와 경제활동은 분리시켜 생각해야 합니다. 그런 의미에서 자본주의를 살아가면서 투자지식을 강조한 점은 훌륭하다 생각됩니다. 물론 그전에 투자를 생각할 여력이 될수있는 사회가 되어야겠지요...

 

PART 3. 부동산 투자의 정석

감소하는 중산층에 주목하자. 중산층은 지속적으로 감소하며, 서민층은 꾸준히 증가한다. 서민층이 주로 거주하는 20평대 이하 부동산의 신규 분양이 적다. 중산층 이상이 거주하는 주택보다 서민층이 주거하는 부동산에 꾸준히 투자하는 것이 투자의 해법이다.

인구구조의 변화로 노인인구가 증가함에 따라 노인층이 선호하는 주택에 관심을 가져야 한다. 

첫째, 병원과 편의 시설을 이용할 수 있는 도심에 위치한 주택, 둘째, 생활비(유지비)가 적게드는 소형주택, 셋째, 지하철 역세권에 위치한 주택으로 역세권 소형 아파트나 빌라에 투자하는 것이 좋다. 

도시의 소형 주거용 부동산을 산다는 것은 안정성과 활용도가 높은 도시의 땅을 사는 것이나 마찬가지이다. 

우리나라의 경우 자영업자의 비율이 선진국의 2배이므로, 상가투자는 위험할 수 있다. 초대형 복합상가가 많이 생겨나서 일반 상가들의 경쟁력이 떨어진다.

일반적으로 부동산투자의 수익률은 정기예금 금리의 2배가 되어야 한다. 투자처를 결정할 때는 수익률뿐 아니라 희소성과 향후 그 지역의 발전 가능성도 함께 따져봐야 한다.

1인가구의 증가는 향후 부동산 시장에 매우 큰 변화를 가져올 것이며 소형평수에 대한 선호도가 올라간다. 또한 일자리로 인해 도시로 인구가 집중되는 도시화 현상 또한 전 세계적인 흐름이다.

25평 이하 소형아파트 평수 아파트는 건설사의 수익이 적기 때문에 공급이 많지 않다. 최근 서울 인구의 감소현상은 재건축, 재개발, 뉴타운 등으로 서민들이 살 수 있는 소형 빌리와 아파트가 사라지고 있기 때문이다. 

1인가구의 증가, 도시화, 고령화, 중산층의 감소는 세계적인 추세이다. 소형 아파트에 대한 수요는 증가하고 있는데 공급은 감소하기 때문에 주거용 소형 주택에 투자해야 한다.

최근엔 소형평수 공급도 꽤 되는것으로 알고 있었는데, 생각보다는 적은가봅니다. 도심 재개발로 인해 높아진 주거비용을 감당하지 못해 탈서울하는 현실에서, 서민층이 거주하는 소형 부동산에 투자해야 한다는게 서글퍼집니다.

PART 4. 부동산 투자 기록

2007년, 2008년 저자의 투자 사례와 느낀점 등이 기록되어 있습니다..

역세권, 소형, 방 2개, 대도시, 전세가율이 높은 곳에 투자했으며 엄청 높은 수익률을 올렸네요.

소형 평수 부동산 가겨이 매우 저렴할 때가 투자 시점이어서 가능해던 것 같습니다. 앞으로도 그러진 모르겠네요.

 

PART 5. 부동산 투자 실전

1단계 : 서울과 경기지역 중 전세가율이 높은 아파트를 찾는다.

2단계 : 해당 아파트에 관해 인터넷으로 사전 조사를 한다.

3단계 : 인근 부동산 중개소 여러곳에 전화해서 확인한다.

4단계 : 해당 아파트에 직접 방문해서 살펴본다.

5단계 : 투자가치가 있다는 판단이 서면, 바로 계약한다.

투자처를 결정하기 전 여러 사안들을 검토해야겠지만, 절대 간과해서는 안되는 원칙은 임대가 잘 나가는 물건에 투자해야 한다는 것이다. 임대가 잘 나가야 세를 놓기도 쉽고, 매매도 순조롭게 이루어진다. 특히 이런 물건이어야 향후 시세차익도 기대할 수 있다.

지도는 강력한 무기이다. 지도를 곁에 두라.

서울과 경기도 전도를 구입해서 1장의 큰 지도를 만들어보자. 강남역을 중심에 두고 노원역을 끝점으로 원을 그리자. 강남역과 가까운 쪽이 투자가치가 높다. 중요 지점을 중심으로 두고 원을 그리는 방법의 기본 원리는 핵심 지역과 같은 거리의 부동산은 동일한 가치를 가지고 있다는 것이다. 가치는 같지만 가격은 다를 것이므로, 상대적으로 가격이 싼 것을 매입하면 가치가 같기 때문에 시간이 지나면 가격도 같아질것이다.

경험으로 얻은 지식만이 진짜다. 경험적 지식을 쌓는것이 중요하다. 부동산을 매입한 후 분석하고 판단해보면서 좋은 투자였는지 되돌아보자. 사봐야 알 수 있다. 두려움을 떨치고 경험해봐야 한다.

핵심지역과 거리가 같다고 가치가 같다는 건 사실 이해가 되지 않습니다. 핵심지역에 가까울수록 가격이 높아야된다는 것인데, 현실은 그렇지 않네요. 

PART 6. 투자자의 삶

부자가되려면 내가 사는 집이 아닌 남에게 빌려줄 수 있는 집이 많아야 한다. 나에게 현금흐름을 주는 모든 것은 자산이며, 나에게 비용을 발생시키는 모든 것은 부채이다.

진짜 부자의 조건

첫째, 근로소득 외 부동산 임대수익, 주식 배당금, 책의 인세 등 플러스 자산이 많아야 한다. 

둘째, 마이너스 자산이 적어야 한다. 가능한 집과 자동차는 유지 비용이 적게 드는 것으로 소유한다.

셋째, 평생 교육의 시대, 나 자신을 위한 교육에 돈을 지출해야 한다.

넷째, 만족과 절제를 알아야 한다. 만족을 모르면 아무리 많은 것을 소유해도 자신을 부자라고 생각하지 않는다. 탐욕은 자신을 망친다.

다섯째, 구제하는 삶을 살아야 한다. 남을 도울 수 있는 사람이 진정한 부자이다.

만족과 절제를 알아야하며, 남을 도울 수 있는 사람이 되어야 한다. 많은 책을 읽은 건 아니지만 투자서에 이런 말들이 나오는건 처음 봤네요. 저자인 백원기님은 따뜻한 부자인것 같습니다. 이런 부자들이 많아야 건강한 사회가 될텐데요...

노후를 위해 집을 이용하라. 부동산 투자를 생각하시는 분들에게 추천드립니다.