[아파트] 노원구 공릉라이프 2단지 (시영2)

2016년 8월에 투자 3호기로 매입한 공릉 라이프 2단지입니다. 주말에 인테리어 상담차 방문했다가 사진 몇장 찍은김에 글 올려봅니다. 

3단지 쪽에서 북쪽으로 200미터 정도 걸어가면 2단지가 나타나는데 특이하게도 단지가 지하차도로 나누어저 있습니다. 처음봤을 땐 2동짜리 아파트인 줄 알았습니다. -.-

왼쪽 위 사진

204동 출입구에서 찍은 사진입니다. 요즘 정말 보기힘든 청록색 공중전화 부스가 놓여있네요^^. 오른쪽 차량 앞부분이 보이는 쪽으로 상가건물이 위치해있고, 주차장부지에서 주말에 징터가 열리는것 같습니다. 갈때마다 장이 서있더군요. 

오른쪽 위 사진

매수한 집의 복도에서 오른쪽으로 바라본 모습인데, 가운데 보이는 산이 불암산입니다. 요즘 날씨가 맑아서 그런지 산이 굉장히 가깝게 보입니다. 근처 사는 사람들에겐 좋은 휴식처가 될 것으로 보이네요.

왼쪽 아래 사진

베란다쪽에서 보이는 전망입니다. 뭐 산이나 강조망은 안되지만 앞으로 딱 틔여서 시원한 맛이 있습니다.
오른쪽 1시 방향으로 보이는 아파트는 라이프3단지 입니다. 원래 3단지를 매수하려 했으나 집주인들의 변심으로 살수 없었답니다.

오른쪽 아래 사진

네이버 지도로 주변 지역을 캡쳐했습니다. 지도와 같이 라이프2단지는 총 4개 동으로 구성되어 있으며, 지하차도를 중심으로 좌우 2개동씩 나뉘어있습니다.

201,202,203동 뒤로는 현재 솔밭길이라고 작은 나무숲 공원이 있는데, 바로 위에 경의선 철길이 폐선되면서 공원 사업이 진행 중입니다. 그 위쪽으로는 하계동 장미아파트가 위치해 있습니다.

최근 2~3년간 수도권 아파트값이 많이 올랐는데, 여기도 예외없이 20%정도 매매가격이 상승했습니다. 2년전에 사둘걸 왜 이제서야 샀을까요? -.-

 

 

KB국민은행 시세 중위 평균가를 기준으로 한 매매-전세 갭 그래프입니다. 2009년 부터 매매가가 약세를 보이자 전세가가 상승하며 갭이 점점 줄어들더니 2015년 4분기 기준으로 3,000초반대로 떨어졌습니다. 이후 최근 매매가 상승으로 인해 4,000만원대로 갭이 벌어지고 있습니다. 최근 전세가는 더 오르지 않고 20,000~21,000정도에서 정체되는 모습을 보이고 있는데요, 매매가가 어떤 방향을 잡을지 궁금합니다. 물론 어느 정도 상승한다에 베팅했기에 매수하긴 했는데, 과연 전고점을 뚫을 수 있을지는 시간이 지나봐야 알수있겠죠.

라이프2단지 매수 배경

뭐 큰 이유는 없습니다. 서울에서 20평 아파트를 평당 1,200정도에 살수 있다는 점, 요게 제일 큰 이유입니다. 뭐든 싼건 싼 이유가 있는 법이겠지만, 아직까지는 상승여력이 있어보입니다. 주식처럼 챠트보고 분석할 건 아니지만, 분당 소형아파트 시세흐름과 비슷하지 않을까 생각합니다.

사실 노원구는 창동기지이전, 재건축 등으로 상계동이 선두로 나서고 있습니다만, 아직 재건축에 대한 경험도 없거니와 왠지 상계까지 진출하기는 싫었습니다. 그외 중계/하계동 아파트가 있지만, 1988년~1990년 초반에 지어진 아파트들이라 분당아파트보다도 훨씬 낡아보였습니다. 분당아파트도 겉모습이 안습인데, 노원구는 더 심하더군요.

그나마 공릉역 주변 아파트가 1994년 이후에 지어진 아파트라 약간 더 깨끗하다는 점에서 매수 결정하게 되었습니다.

그러나, 노원구는 서울에서도 재정자립도가 낮은편인데 주변에 일자리가 없어도 너~무 없습니다. 7호선이 강남쪽으로 연결이 되기는 하지만 분당선 보다도 느린듯 하며, 아파트들도 다들 용적률 200%대의 아파트 밀집 지역입니다. 인구 밀도가 서울에서도 가장 높은 축에 든다지요?

그렇지만 앞으로 창동기지 이전으로 인한 일자리 창출이 된다면 노원에서도 저렴한 편인 공릉동 아파트들이 약간의 반사이익을 얻을 수도 있을것 같습니다. 그리고 상계동 주공아파트들의 이주가 시작되면 임대수요도 충분할것 같고요.

주 임대 타겟은 신혼 부부입니다. 소형이며 서울 평균대비 매우 저렴한 전세가는 충분한 경쟁력이 있다는 판단입니다. 집 상태만 깨끗하다면....

부동산 사장님 말로는 저 멀리 경희대병원 간호사들까지 타겟이 된다고 합니다.  경희대병원 주변으로는 소형평수가 많이 없다고 합니다.

주변 환경

을지병원, 과학기술대, 서울여대 등이 있습니다. 이마트, 홈플러스, 세이브존 등 마트 접근성도 좋은편입니다. 근처에 불암산(그리 가깝지는 않지만)도 있어서 주말 산행도 가능할것 같네요.

학군은 중계동 학군과 동일하다고는 하는데, 소형평수에서 학군을 크게 따질것 같지는 않습니다. 초등 고학년이나 중학생 자녀가 있다면 20평대 중후반이나 30평대로 이사를 갈 가능성이 높겠죠?

어쨌든 중계동 학원가 차량 셔틀도 다닌다고 합니다.

단지 바로 뒤편으로는 솔밭길이 조성되어 있으며, 경의선 폐선 부지에 공원화 사업이 진행되고 있습니다. 이미 시세에는 반영되었겠죠.

위험 요인

아파트 절대 가격이 낮다! 아무래도 오를때 덜 오른다는 거겠죠. 사실 상계동이 재건축을 한다지만, 노원구의 재건축 수익성은 크지 않을것 같은데 말이죠.

또한 최근 또는 앞으로 공급 물량이 없다고는 하지만, 서울의 최외곽 지역이며 주변 구리/남양주의 택지지구 아파트들 공급이 엄청 나다는 건 시세 상승에 부정적인 영향을 줄 것 같다는 생각입니다.

최근 실거래가

국토부 실거래가 확인 자료입니다.

2분기에 기준층 이상 24,000 정도에 거래되더니, 3분기 들어 약~간 빠졌네요. 

4월 거래는 1건으로 24,000(9층)에 거래되었습니다.

5월 거래는 2건으로 22,000(4층), 23,900(12층)에 거래되었습니다.

6월 거래는 4건으로 24,000(8층), 23,500(2층), 24,000(8층), 24,000(9층)에 거래되었는데, 거래 건수가 많네요.

7월 거래는 1건으로 22,350(15층 탑층)에 거래되었습니다.

8월 거래는 1건으로 23,750(10층)에 거래되었습니다.

9월은 거래가 없었네요. 아직 막걸리나무가 매수한 거래는 등록되지 않았습니다.

막걸리나무 투자일지

집 상태가 너~무 너무 메롱이라서 수리가 필수였습니다. 주인 동생이 세입자라는데 어찌 집을 그따위로 사용했는지 모르겠네요.

어쨌거나 신혼부부를 타겟으로 올수리한 후 21,000에 전세 놓기로 부동산 사장님과 협의 했습니다. 8월 중순 매수일 기준으로 약 2달만에 과연 전세가 나갈지 궁금했지만, 사장님은 자신있다고 하셨는데 사실 많이 불안하기도 했습니다. 그러나 사장님 말씀대로 약 1달만에 신혼부부 대상으로 임대 계약이 이루어졌습니다. 층은 13층이라 로얄동 로얄층이니, 최근 시세대로 샀다고 봐야겠습니다.

매매가	24,000
전세가	21,000
인테리어(수리)	730
취득세	264
등기비용	43
중개수수료	96
대출이자	35
실 투자비용	4,168

인테리어 비용이 초기예상보다 80정도 추가되었습니다. 집을 꼼꼼히 살펴보지 못한 결과입니다. 세입자 이주 전까지의 대출 승계기간동안 이자가 35정도인데, 이거 무지 아깝습니다. 

어쨌든 4,168만원으로 나무 한그루를 추가하게 되었습니다.