주택임대사업자 등록과 세금에 관해...

주택임대사업자 등록과 관련 세금에 관해서...

요즘은 건물주되는 것이 꿈인 사람들이 그 어느 때보다도 많은 시기입니다. 기술이 발달함에 따라 단순 노동 직업군(인간만의 창의성이 크게 필요하지 않는 직업군을 말하는거겟죠)은 뉴스에 나오는대로 취업은 점점 어려워만 질 것이고, 설령 양질의 직업군에 취업한다고해도 예전처럼 장기근속할 수 있는 시대는 점점 멀어져만 갈것입니다. 대한민국만 그런게 아니라 선진국으로 진입하는 or 진입한 국가들의 추세라고 봐야할 것입니다.

의견은 분분하지만, 대한민국은 선진국 진입을 노리는 국가주의 하나이며, 과거와 같은 고성장을 유지할수는 없습니다. 이러한 저 성장 시대를 살아가는 대한민국 국민들의 꿈은 건물주가 되는 것인데요. 소위말하는 금수저, 은수저가 아니고서는 원한다고 건물주가 되는것은 아닙니다. 보통은 건물주가 되기전 주택임대사업자라는 사다리를 반드시 거쳐야할 것이라고 생각합니다.

어쨌거나 주택임대사업에 대한 관심은 매우 높아지고 있습니다. 주택보급율이 100%가 되지 않아던 시절에는, 주택을 여러 채 가지고 있는 것 자체가 투자로 인식되어서, 주로 전세를 끼고 집을 사놓고 가격 상승을 기대하는 형태의 투자가 주를 이루었습니다. 그러나 근래들어 초저금리 상태가 장기간 유지되면서 점차 반전세나 월세 위주의 임대수익을 얻으려는 비중이 늘어나고 있습니다.

개인 주택임대사업에 변화가 일어나고 있는데, 2016년 제도변화에 대해 알아보겠습니다.

올해, 2018년까지 연간 임대소득 2,000만원 이하에 대해서는 비과세하는 법안이 연장 통과되었습니다.

주택임대사업자 등록을 하면 가장 큰 문제가 세금문제라고 생각합니다. 아무 혜택이 없는 상황에서 굳이 임대사업 등록을 해서 소득노출을 할 필요가 없으니, 피할수만 있다면 굳이 등록을 하지 않을 뿐더러, 사업자 등록을 하더라도 임대소득을 제대로 신고하지는 않습니다.

주택임대사업자의 세금은 보유 주택 수와 월세 소득에 따라 달리 적용하고 있습니다. 기준시가가 9억원을 넘지 않는 1주택자라면, 월세 소득금액이 아무리 높더라도 과세하지 않습니다. 즉, 다가구 주택을 소유한 사람이 해당 주택에 거주하면서 나머지 주택(가구)을 월세로 놓는다면 연간 임대소득이 얼마가 되더라도 비과세입니다. 바로 1가구 1주택이기 때문에 주어지는 특혜입니다. 세법이라는게 참 불합리한 면도 많은것 같습니다만, 잘만 이용하면 꿩먹고 알먹고 할 수 있겠습니다.

 

 

주택이 1채라도 기준시가가 9억원을 초과하거나, 2채이상 다주택자라면 원칙적으로는 임대소득이 얼마가 되든간에 신고를 해야 합니다만, 현재 세금을 내는 주택임대사업자는 전체의 10%가 되지 않습니다.

정부에서는 주택임대소득에 대한 체계적인 신고 및 과세를 유도하기 위해 2014년에 "주택임대차 선진화 방안"을 발표했는데, 실시시기를 2016년 말로 연기하더니 결국 올해 다시 2018년 말로 2년 연기했습니다.

주요내용은 아래 3가지 입니다.

1. 소규모 주택임대소득 비과세 적용기한을 연장한다는 것인데, 연간 임대소득이 2,000만원 이하라면 세금을 물리지 않는 기한을 2018년 말까지 유예한다는 내용입니다. 그러나 앞서 말씀드린바와 같이 소득을 제대로 신고하지 않는 사업자가 태반이기 때문에, 대부분의 임대소득에 대해 2018년 말까지는 비과세하겠다는 의미와 같습니다.

2. 전세보증금에 대한 간주임대료 과세 시 주택 수 계산 특례 적용기한도 2018년 말로 연장했습니다. 즉, 3주택 이상 소유자 중 전세보증금 합계액 3억원 초과분이 60%에 대해 이자상당액(연1.8% 수준)을 과세하는 내용입니다. 국민주택규모(전용 85m^2)이하 주택으로서 기준시가 3억원 이하인 소형주택은 주택 수 산정에서 제외합니다. 시준시가가 실거래가의 60~70% 수준이기 때문에 4억원 정도의 주택은 간주임대로 산정시 포함되지 않는다는 내용입니다.

물론 연간 임대소득을 판단할 때에는 월세소득 및 간주임대료가 포함됩니다.

3. 세입자의 월세소득공제 범위를 확대했습니다. 총 급여액 7,000만원 이하 무주택 근로자에게 연간 750만원 공제한도로, 공제율을 10%에서 12%까지 확대했습니다. 즉, 최대 90만원까지 세액공제를 받을 수 있습니다.

앞으로 주택임대시장은 점점 세금에 노출될 가능성이 커지고 있습니다. 부동산은 정부정책과 긴밀한 관계가 있으므로 항상 정부정책에 귀를 기울여야 겠습니다.