정말 정부 정책만으로 부동산 가격이 폭등했을까?

부동산 시장이 너무도 복잡하기 때문에 딱 잘라 인과관계를 설명할 수는 없습니다.

수많은 데이터들도 원저자의 의도에 따라 얼마든지 왜곡될 수 있는 것이죠. 

입은 비뚤어졌어도 말은 바로하자...로 소수의견을 한번 보태봅니다.

현재 대한민국, 특히 서울/수도권 부동산 시장은 난리도 아닙니다.

논란의 핵심은 정부와 그외 시장 참여자들의 수요·공급에 대한 이해 관계 때문인데요.

현 정부 들어 공급은 충분하다는 논리, 부동산 가격상승은 다주택자(=투기꾼)들의 과도한 부동산 소유때문이라는 논리로 규제책 일변도였는데, 최근에 공급에 대한 메시지가 나왔습니다.

 

 

계속되는 아파트 가격 상승에도 정부는 세금·대출규제로만 맞서다가 한발 물러선 모양세인데요.

 

개인적으로는 부동산(아파트) 가격의 상승 원인은 수요·공급이 주요인이라기 보다는

◆ 과도한 유동성 ◆ 정부의 과한(?) 개입으로 인한 특정 상품 선호현상 ◆ 일부 수요·공급 불일치 때문으로 보고 있습니다.

 

1) 흘러 넘치는 유동성

사실 대한민국에서 아파트를 구매할 때 알게 모르게 갭투자를 해왔습니다. 최근들어 새로 생겨난 개념이 아닌 것이죠.

전세를 끼고 아파트를 매수하는 것은 기본적으로 물가상승률 이상의 가격 상승이 있을 것이다라는 기대 or 확신이 없으면 절대 성립이 안되는 행위입니다. 자선사업가가 아닌 이상에는...

그런데 이 전세자금을 정부에서 매우매우 낮은 금리에 전세가격의 80~90%까지 지원을 해주니 갭투자를 위한 완벽한 조건을 만들어준 것이고, 이를 소위 투기꾼들이 자산증식의 수단으로 활용한 것입니다.

사실 전세자금을 80% 이상, 그것도 이렇다할 담보도 없이 대출해주는 것 자체가 말이 안되는 상황이죠.

게다가 2013년 이후 서울·수도권 상승장과 맞물려 전세가상승이 매매가를 밀어올리는 선순환(?)효과까지 발생하고, 여기에 약삭빠른 투자자들이 몇채씩 사들였기 때문에 공급부족이라기 보다는 투기세력에 의한 물량잠김 효과라는 정부의 말도 뭐 크게 틀린 말은 아닌 것이죠. (인정할 건 인정합시다 -.-)

사실 유동성이 폭발할 때에는 전세계 어딜 가더라도 부동산 과열이라는 부작용이 나타나게 됩니다.

유럽도 그렇고, 미국도 그렇고, 심지어 공산국가도 그렇고...

주택 가격 상승이 대한민국 만의 문제는 아닌 것이죠.

유동성이 늘어나서 자산가격이 상승하면 유동성을 줄여주면 됩니다. 금리정책이나 대출규제로 대응하는 것이죠. 이건 월스트리트의 구루급 투자자이신 레이달리오님도 최근 출간한 책 말미에 언급한 내용입니다.

레이달리오의 금융 위기 템플릿

본문 인용 : 정책 입안자들이 버블의 징후가 보이는 영역에서 신용을 둔화시키고, 대신 다른 영역으로 신용을 전환하려는 경우에 거시건전성 감독 정책이 사용될 수 있다. 예를 들어 부동산 시장이 붕괴 양상을 보이는 국면에서는 주택 매매를 더욱 쉽게 하거나(대출 기준의 완화 또는 계약금 인하), 부동산 시장이 버블 양상을 보이는 국면에서는 매매를 까다롭게 하는 것(대출 기준의 강화 또는 계약금 인상)이 전형적인 경기 대응형 거시 건전성 감독 정책이다.

 

그런데, 정부는 유동성의 시발점이라고 할수 있는 전세대출을 규제하기는 커녕 계속 시세의 80%이상으로 지원해주는 이상한 짓을 계속 하고 있습니다.

물론 일부 다주택자들에 대해서는 전세자금 대출을 금지하고는 있지만, 뭐 크게 효과있는 정책 같지는 않네요.

결국 정부로서도 현재의 가격을 버블의 정점으로 가는 중간 단계라고 보고 있는 것 같습니다.

대한민국 모든 정부는 부동산 가격의 안정적인 상승을 원하는 것이라는 것을 명심할 필요가 있습니다. 

 

2) 과도한 규제책으로 인한 특정상품 선호현상

특정상품은 서울(강남), 신축으로 효과가 나타나는 것 같습니다.

2000년대 초에도 비슷한 현상이 재현되었죠. 이른바 똘똘한 1채 효과. 게다가 최근 트렌드는 유독 심해진 새아파트 트렌드. 

똘똘한 1채는 이미 학습효과도 있기 때문에 이해는 가는데, 신축 효과는 솔직히 개인적으로 이해는 가지 않습니다. 2010년대에만 새아파트가 좋았고, 과거엔 낡은 아파트를 좋아했을까요? 요즘은 뭐 신축이 입지를 압도하는 현상도 종종 목격되는지라...

그리고 규제지역 지정으로 인한 풍선효과...

풍선효과가 나타나는 것도 따지고 보면 시중 유동자금이 딱히 갈 곳이 없어서인 것이죠.

 

3) 수요·공급의 미스매치

주식이든 부동산이든 자산시장은 기본적으로 개미 or 실수요만으로는 절대 버블(=큰 수익?)을 만들 수가 없습니다.

주식은 큰손(외국인/기관/작전세력)의 주가조절이 없으면 개미들만의 힘으로는 절대 큰 그림을 만들 수 없는 게임이죠.

부동산이라는 자산도 이와 다르지 않아서, 실수요만으로는 초과 상승을 기대하기 어렵다고 봅니다.

지난 2013년 이후로 서울/수도권에서 주택수를 급격하게 늘렸던 다주택들의 물량이 없었더라면 과연 몇년만에 2배씩 상승할 수 있는 에너지가 생겼을지 생각해봐야 하지 않을까요?

결국 수요·공급의 불일치를 만든 원인제공자 중에 분명히 다주택자의 기여분이 클 것이라는 걸 인정해야 합니다.

게다가 전세 수요자들 조차도 낮은 금리로 충당한 전세자금으로 인해 빌라/오피스텔 보다는 아파트, 낡은 아파트 보다는 새아파트, 비역세권 보다는 역세권 아파트로 이동하는 일종의 아파트라는 상품에 대한 초과수요를 낳았습니다.

정부가 안정적으로 유지시켜주는 전세시장... -.-

어쨌거나 정부와 투자자(=투기꾼)들은 여태 수요·공급에 대해 평행선을 달리다 이제서야 정부가 양보하는 듯한 모습을 보이는 형국입니다.

  

그 외 투기꾼을 제외한 시장참여자인 실수요자들은 과연 진정한 실수요자인가?

따지고보면, 지난 정부에서 빚내서 집사라고 할 때부터, 집값은 유독 일본만을 따라갈 것이라며 집값 하락에 베팅한 사람들이 어떻게보면 이번 상승장의 가장 큰 피해자이자, 가장 큰 지렛대 역할을 했다고 할 수 있습니다.

정부 대책이 나올 때마다 마치 정부 정책때문에 부동산 매수를 못한 것인냥 성토하는 기레기들과 그에 동조하는 실수요자들도 잘못이 없는 것은 아니죠.

분명 정부 정책으로 피해를 본 실수요자들이 분명 존재합니다. 정책이란게 완벽할 순 없으니.

그러나 정책의 방향(효과라고 표현하는게 더 정확할지도)을 눈치챘더라면 상승·하락 중 어디에 베팅해야 할지 선택할 수 있는 기간이 무수히 많았습니다.

게다가 이번 상승장의 경우, 그 어느때보다 현실의 시장동향을 파악할 수 있는 채널도 많았습니다.

 

주식·부동산의 또 다른 유사점이라면, 가격이 내려갈 때엔 절대 매수를 못한다는 것입니다.

실제 이번 기나긴 수도권 상승장이 지나면 하락장이 나타날 것이며, 2008년 이후 약 5년간의 하락장이 있었음에도 실수요자들은 잘 움직이지 않았습니다.

최저점에서 잡으려다 어어 하는 순간 이미 가격이 어느정도 올라 버렸는데, 그때라도 올라타야(수요·공급을 잣대로 본다면 더더욱)하는데, 이미 오른 가격이 부담스러워서(매수 후 하락할까봐) 매수를 고민만하다, 대책이 쏟아질 때마다 정책 때문에 피해를 본다는 사람들이 많습니다만, 냉정하게 말해서 대부분의 나라에서 주택 소유자의 비율이 60~70% 사이라는 것을 보면, 안타깝게도 이런 분들은 대부분 매수 의사가 없다고 보는 것이 맞을 것입니다.

물론 실제 피해를 보는 완벽한 실수요자 분들도 분명 있겠습니다만...

실제로는 이번 정부들어서 굵직한 규제책이 나오며 수개월간 하락(안정)되었을 때, 주택구입을 늘린 사람들은 아이러니하게도 다주택자 및 부동산에 관심이 많은 사람들(부동산 카페에 들러보면 대충 분위기를 아실듯)이었습니다.

 

통화량 증가에 따른 주택가격 상승은 필연입니다.

현재 가격이 높다고 무조건 버블이다, 곧 버블이 꺼질것이다 라고 단정지으면 안된다는 것이죠.

수년째 듣고 있는 굿모닝 팝스, 6월의 영화에 에디슨과 테슬라의 The current war가 나왔습니다.

거기 대사 중에 아래와 같은 문장이 나오는데요.

The value of something is the highest number someone else is willing to pay.

곰곰이 생각해보면 재테크에 꼭 필요한 문장입니다.

주택가격도 내 기준으로만 판단할 수 없다는 것을 생각해봐야 할 것입니다.

 

M2와 서울아파트 매매 가격지수

 

 

서울 아파트가격과 통화량(M2)와의 관계,

자본주의는 계속 돈을 풀 수 밖에 없는 운명이라는 것을 생각해보면,

비록 고점에 물리더라도 10년 정도 버티면(?) 모두 회복하더라...

https://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&prsco_id=008&arti_id=0004200583

아파트 가격이 장기적으로 오를 수 밖에 없는 이유

욜로 욜로 하다간 골로간단 얘기... 허투루 들을 말이 아닌 것이죠.

 

부동산은 투자대상이 아니다?

부동산 가격이 오를 때마다 투기꾼을 질책하며 등장하는 말이 있죠.

집은 사는(Buy) 것이 아니라 사는(Live) 곳이다!

과연 그럴까요?

일반적으로 투자자산을 이야기하면, 주식·부동산·채권·상품·통화 등을 이야기합니다.

그 어디 나라에도 부동산을 투자대상으로 삼지 않는 곳이 없을 정도입니다.

하물며 자본주의를 표방하는 대한민국에서 주택을 투자 대상으로 삼지말자고 말하는 것은 너무 현실과는 동떨어진 주장일 뿐입니다.

부동산에 처음 입문(?)했을 때 처음 본 책에서 정부정책에 맞서지 말라는 이야기가 가장 와 닿았습니다.

현재 대한민국에서는 정부가 시장을 이길수 없다는 논리가 팽배해져있지만, 결국 이것저것 따지고나면 남는게 별로 없는 시장인 건 분명합니다.

추가로 더 폭등하더라도 다주택자들에겐 더 강력한 규제만 따라 올 뿐이겠죠.

코로나가 만들어 낸 경제위기로 인해 FED가 2022년까지는 금리인상은 없을것이다라고 말했으며, 대한민국이라고 크게 달라질 수는 없습니다.

특히 부동산은 어떻게든 오를 수밖에 없는 요인이라고 볼 수 있겠죠.

수요·공급 측면에서 역대급으로 낮아진 준공후 미분양 물량 + 역대급으로 단기간에 늘어난 통화량과 절대적으로 낮아진 금리, 이 2가지 요인만으로도 앞으로 2~3년간의 (수도권) 부동산의 흐름을 예측할 수 있다는게 대다수 부동산 투자자들의 생각인 것 같습니다.

그러나, 다주택자들에겐 그닥 매력적인 시장은 아닌것 같습니다.

수익이 클수록 정부와 나눠먹는 구조 ㅋ

정부와 나눠먹기 싫어서 목소리 내는 건 인정합시다.