민간택지 분양가 상한제까지 시행한다는데...

9.13 대책의 약발이 다하는 모습을 보이자, 정부가 이번에는 민간택지 분양가 상한제를 들고 나왔습니다.

전 근본적으로 대한민국이 제대로 된 나라가 되기 위해서는 조중동을 비롯한 친일(or 매국) 세력의 퇴출이 반드시 필요하다 믿는 사람입니다.

그러나 대부분의 정치인들은 대의민주주의의 본 뜻을 거스리고, 사리사욕을 채우는 일에만 몰두하고 있는 것이 대한민국이 정치현실입니다.

그럼에도 불구하고 지상 최대의 악(惡)은 제거한 후 새로운 정치바탕이 형성되어야 한다는 생각엔 변함이 없습니다.

어떠한 일이 있어도 매국세력에게 나라를 다시 맡길 수는 없는 노릇이지요.

그러나, 이번 정부들어 계속되는 부동산 시장에서의 헛발질로 인해 퇴출 시킬 수 있었던 매국 세력이 다시 힘을 실어가고 있는 모습이 주변에서 감지되고 있어서 안타까울 따름입니다.

 

대한민국은 자본주의를 채택하고 있습니다. 자본주의가 무엇인지에 대한 정의는 세계적인 석학들에게도 어려운 문제입니다만, 어쨌든 정당한 방법으로 자산을 소유할 수 있고, 자산을 늘이는 것에 대한 자유가 있는 것입니다.

과도한 자산버블이 발생한다거나, 극심한 침체를 겪는다면 국가차원에서 대책을 내는 것 또한 당연할 것입니다.

 

현 정부 들어서 부동산 가격 상승에 대해 병적일만큼 민감하게 반응하고 있는데요.

갖은 부동산 정책의 표면적인 목적은 집값 안정입니다.

그러나 계속되는 규제책으로 인해 집값 안정은 고사하고, 사유재산 침해를 받는 집가진 사람들의 반발로 매국세력이 어부지리를 얻는 현상이 벌어지고 있습니다.

전국 기준으로 주택 자가보유율이 61% 정도되는데, 현 정부는 40%정도되는 무주택자에게만 희망고문을 심어주고 있는 것으로 보입니다. 나머지 60%에게서는 불만의 소리가 나올 수밖에 없고, 이런 불만이 쌓이면 내년 선거에서도 유리할게 없어보이는데...

아베의 도발로 어부지리를 얻고 있는 상황에서, 이런 일들이 펼쳐지니 갑갑할 노릇입니다.

 

부동산 가격 결정 요인

부동산 가격은 기본적으로 수요와 공급에 의해 결정될 수밖에 없습니다.

제아무리 강남 할애비라도 물량폭탄 앞에서도 주구장창 오를수는 없는 노릇이지요. 수요와 공급이라는 기본 원리에 유동성이 더해질 때 부동산 시장의 버블이 발생하게 됩니다. 

현 정부들어서는 (누구나 알고 있는) 서울에서의 집부족 현상은 외면한 채, 수도권에만 공급 물량을 채워주고 있습니다.

전국 주택 보급률이 100%를 넘었다고는 하나, 서울의 경우 100%가 안되며, 자가 보유율 또한 매우 낮습니다.

2018년 기준으로 전국 자가보유율은 전국/수도권/광역시/도지역 각각 61.1%/54.2%/63%/70.3%를 나타내고 있는데, 중요한 것은 서울의 자가보유율은 42.9%밖에 되지 않습니다.

서울 기준으로 주택보급율이 100%가까이 되지만, 자가보유율이 43%가 안되기 때문에 다주택자 때리기에 들어간 것이라 볼 수 있습니다.

그러나, 동서고금을 통틀어 모든 국민들이 주택을 보유하는 나라는 없습니다. 국가에서 집을 싸게 내어주지 않는 이상...

부동산 가격이 수년에 걸쳐 상승 및 하락의 추세를 만드는 이유는 공산품처럼 공급을 time-to-market에 맞게 조절할 수 없기 때문입니다. 부동산이 상승사이클로 진입하게되면 너도나도 물량공급에 열을 올리지만, 하락추세에 진입하게되면 공급은 말라버리기 때문에, 결국 수년 후 유효공급량이 부족해져서 가격을 밀어올리는 구조가 되는 것이지요.

부동산의 수요를 창출시키는 요인은 직장(교통)/학군/환경 등으로 나눠질텐데, 대한민국에서 강남이라는 곳은 이 모든 걸 다 가진 곳이기 때문에 가격이 높을 수 밖에 없습니다.

물론 강남의 가격이 어느정도 한계치에 도달하게되면 비강남권 서울, 수도권 등으로 가격 상승이 이어지기 때문에 정부에서는 강남 집값 잡기에 혈안이 되어 있는데...

중요한 건,

강남을 누르면 다른 쪽으로 돈이 흘러간다는 것을 이미 수차례 지켜봐 왔다는 것입니다.

이번 민간택지 분양가 상한제만 하더라도, 기 신축 아파트 내지는 분양권 가격이 즉각적으로 반응하는 것을 보면 규제위주의 정책이 큰 실효성이 없으며, 시장에서의 가격 왜곡을 불러일으킨다는 것이 입증되고 있습니다.

분양가상한제 발표 직후 시장 반응 ( 세계일보 8/18)

 

 

이번 분양가상한제 발표의 배경은, 재건축 단지를 중심으로 한 고분양가 책정 -> 기존주택 가격 상승으로 이어지기 때문에, 분양가를 제어하겠다는 설명입니다.

즉, 신규 분양단지의 높은 분양가로 인해 부동산이 상승한다는 논리인데요.

원인을 다른 곳에서도 찾아봤으면 합니다.

이미 대한민국의 주택 시장 트렌드는 질적인 시장으로 바뀌었다고 누구나 이야기 하고 있습니다.

바꿔말하면, 새 아파트에 대한 수요가 그만큼 크다는 이야기인데요. 이미 우리나라는 1인당 국민소득이 3만불을 넘기고, OECD 내에서도 30-50클럽에 가입할 정도로 국민들의 소비수준, 주택에 대한 눈높이가 높아져 있다는 것입니다.

물론 주거지에 대한 눈높이가 높아진 건, 이전 정부에서의 과도한 전세대출이 한몫 한 것이지만...

더군다나 강남이라는 곳은 대한민국 최고 주거지인만큼 거주민들의 소득수준 또한 최상위급일 수 밖에 없는데, 무턱대고 분양가만 규제한다고 모든게 해결이 될까요?

 

강남에 집중되는 주택 수요를 분산시키려면?

직장, 학군 수요를 철저히 배제시키면 됩니다.

그러나 강남에 몰려있는 직장들을 외곽으로 보내버릴 수도 없고, 이미 대한민국 최고 학군으로 형성된 지역을 무너뜨릴 수도 없는 노릇이죠. 부동산 못지않게 해결하기 어려운게 교육 문제인데.

그렇다면 해결책은...

아무리 생각해도 강남권에 새아파트를 공급하는것 밖에 없어보입니다.

 

그런데, 정말로 때려잡아야 할 만큼 강남권 아파트가 비싸졌는지도 한번 살펴봐야 할 것 같습니다.

우선 1인당 GNI의 개념부터 살펴봅시다.

출처-네이버

대표적인 경제성장 지표가 국내총생산(GDP)라면 국민소득을 보다 정확하게 반영하기 위해 나온 경제지표가 국민총소득(Gross National Income : GNI)이다.

국민총소득(GNI)은 한 나라의 국민이 국내외 생산활동에 참가하거나 생산에 필요한 자산을 제공한 대가로 받은 소득의 합계로서 이 지표에는 자국민(거주자)이 국외로부터 받은 소득(국외수취요소소득)은 포함되는 반면 국내총생산 중에서 외국인(비거주자)에게 지급한 소득(국외지급요소소득)은 제외된다.

국내총생산(GDP)은 한 나라의 경제규모를 파악하는데 유용하나, 국민들의 평균적인 생활수준을 알아보는 데는 적합하지 못하다. 왜냐하면 국민들의 생활수준은 전체 국민소득의 크기보다는 1인당 국민소득의 크기와 더욱 밀접한 관계가 있기 때문이다. 따라서 국민들의 생활수준을 알아보기 위하여 일반적으로 사용되는 것이 1인당 GNI이다.

우리나라의 1인당 국민소득은 2006년  약 21,600$, 2018년 약 33,000$로 확인됩니다.

연도별 1인당 국민소득 (출처 : 한국은행)

 

2008년 미국발 금융위기때 잠시 주춤한 것을 제외하면, 12년 동안 국민소득이 무려 50% 이상 증가한 것을 알 수 있습니다^^

그렇다면 이 기간동안 강남권 아파트의 가격 변화는 어땠을까요?

아래 그림은 1993년 준공된 강남권 한 아파트 단지의 매매가격 변화를 나타낸 것입니다.

재건축과는 직접적인 영향은 없는 단지로 선택했습니다.

강남권 아파트 매매가격 추이 (KB부동산)

 

위 단지의 경우, 2006년 가격 peak 전에 일반매매 평균가격이 8억9천만원이고, 현시점(2019년 8월) 15억2천5백만원으로 나옵니다. 약 50% 정도 매매가격이 상승했는데, 국민소득 증가분과 거의 일치합니다.

게다가 강남이라는 상징성을 인정한다면, 그렇게까지 때려잡아야 할만큼 급등한 가격은 아니라 생각됩니다.

참고로 개포 주공 고층단지도 비슷한 시세 흐름을 보였습니다.

 

살펴본 바와 같이, 1인당 국민 소득이 비약적으로 증가함에 따라 주택(특히 수도권)가격도 비슷한 추세로 상승하고 있습니다. 큰 틀에서보면 물가 상승률과도 그닥 차이가 나지 않는것으로 조사되고 있습니다.

전국평균 100%를 조금 넘는 주택 보급률 및 이러한 국민소득 증가분이 고품질의 주택을 선호하는 계기로 작용했으며, 최근 강남권의 고분양가로 이어지고 있습니다.

강남권 일반 아파트 가격의 수준은 생각보다 높지는 않은 것도 알 수 있습니다.

즉 전국적으로 신축과 구축의 가격차이가 커지고 있다는 것이지요.

이런 상황에서 정부는, 굳이 실효가 없는 강남권 아파트 분양가를 잡겠다고 나서는 것이 맞는일인지 생각해봐야 하지 않을까요?

대한민국 고가 주택시장에 대해서는 어느정도 인정해주는 것이 주택을 소유한 국민 61%의 반발도 덜하고, 지지율도 개선시킬 수 있는 타협안이라 생각됩니다.

 

최근에 국민들의 자발적인 의지로 노재팬 운동이 펼쳐지고 있습니다만, 여전히 일본 여행객 수는 상당합니다. 물론 일본차에 대한 수요도 일부 줄었다고는 하지만, 생각만큼 판매율이 꺾이지도 않았고요.

이 배경에는 뭔 말을해도 친일매국당을 지지하는 30%의 지지층이 분명 한 몫을 하고 있을 것입니다.

정부나 민주당에서 생각하는만큼 내년 총선이 쉽지 않을 것임을 파악해주면 좋겠네요.

참고로, 민주당이 딱히 잘해서 지지하는 건 아니라는 것도 좀 알아주시길 -.-